Защита прав дольщиков - Юристы / Адвокаты в Краснодаре

Перейти к контенту
Защита прав дольщиков


 Даже самый добросовестный застройщик со своей стороны может допустить нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства.
 От менее добросовестных застройщиков можно ожидать письменного уведомления о переносе сроков завершения строительства.
   Но самая неблагоприятная ситуация, безусловно, - банкротство застройщика.

По порядку о каждой из вышеприведенных ситуациях.

1. При нарушении сроков передачи дольщику объекта строительства, дольщик вправе требовать от застройщика неустойки.
Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.
Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2. При получении письма от застройщика о переносе сроков завершения строительства – выбор за Вами.
Если Вы уверены в добросовестности застройщика, то можно смело подписывать соглашение к договору с иными сроками сдачи объекта.
В случае отсутствия уверенности в застройщике, у дольщика имеется возможность одностороннего отказа от договора.
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
- если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
- застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
- существенно нарушены требования к качеству объекта строительства.
В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
- наличия иных оснований, установленных законом или договором.
Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

3. Самая неприятная ситуация для дольщиков при банкротстве застройщика.
В данном случае дольщики  вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 - 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).

Какого результата можно ожидать:
- получение страховой выплаты, произведенной страховщиком, застраховавшим гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ;
- получение выплаты, произведенной банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
- передача денежных средств дольщикам – дольщиками в рамках дела о банкротстве может быть заявлено денежные требования для включения в реестр требований кредиторов. Однако стоит обратить внимание, что расчеты по денежным требованиям дольщиков в рамках такого дела производятся в третью очередь. Таким образом, в данном случае сложно ожидать полного возмещения вложенных денежных средств;  
- передача прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее - ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования, а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им построенных квартир;
- возмездная передача имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику (приобретателю), который исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (то есть перед теми же гражданами, вложившими деньги в строительство и ожидающими постройки квартир);
- погашением требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений (если дом будет в процессе производства по делу о банкротства все-таки достроен и будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
Это - идеальные формы решения вопроса вложения граждан в строительство дома при "замораживании" стройки и инициированной процедуре банкротства застройщика. При этом результаты могут оказаться последовательными. Например, сначала может создаться ЖСК, потом произойти погашение требований участников ЖСК путем передачи им достроенных квартир.

При возникновении подобных ситуаций в сфере долевого строителсьва, иных спорных вопросов, настоятельно рекомендуем незамедлительно обращаться к квалифицированным юристам, поскольку любое промедление может оказаться для дольщика фатальным и грозящим остаться без денег и квадратных метров.

Наша организация оказывает высококвалифицированную юридическую помощь в области долевого строительства.

Назад к содержимому | Назад к главному меню